우지연 건설 전문 변호사
우지연 건설 전문 변호사

[데일리한국 전문가 칼럼=우지연 변호사] 앞선 칼럼에서 소개한 바와 같이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 2012. 12. 18., 법률 제11555호로 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된 이후 각 공종별 하자담보책임기간이 제척기간으로 규정되었다. 각 공정별 하자담보책임기간은 법 제9조의 2에 따라 2, 3, 5, 10년으로 나뉘었고 하자처리 절차를 규율하는 공동주택관리법도 하자처리 기간을 집합건물법과 일치시켰다.

이에 따르면 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자는 2년, 건축설비 공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자 및 기산일(공용부분은 사용검사일을 원칙, 전유부분은 인도일) 이전 발생한 하자는 5년, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년으로 변경되었다.

따라서 각 공종별 하자는 공종별 하자담보책임기간 내에 발생한 하자의 경우 기간 내에 보수 내지는 손해배상 요청을 하지 않는다면 청구권은 완전히 소멸된다. 하자담보책임기간은 제척기간이기 때문이다.

법률상 권리존속기간은 크게 소멸시효와 제척기간으로 분류될 수 있는데 이 중 소멸시효는 기간의 정지와 중단이 있지만 제척기간은 정지와 중단이 없다. 즉, 담보기간이 경과하면 제척기간이 도과되므로 2020. 10. 2.에 사용승인이 있었던 아파트의 공용부분 타일 하자는 2022. 10. 1.까지 발생된 하자에 대해 하자보수 청구 내지는 이에 갈음하는 손해배상청구를 했을 경우에만 하자보수 의무자인 분양자 내지는 시공자를 통해 보수받을 수 있다.

소멸시효의 경우 시효완성이 되었더라도 상대방이 시효 완성을 주장하지 않는다면 재판부는 관련해 판단하지 않는다. 그러나 제척기간은 청구하는 자가 제척기간 준수 사실을 입증해야 하고, 제척기간 도과 주장이 없어도 재판부에서 도과 여부를 직권조사 해야 한다. 

이렇듯 제척기간은 소멸시효에 비하여 상당히 엄격한 제도이므로, 제척기간 내에 발생한 하자라도 제척기간 내 행사하지 않아 기간이 도과되었다면 분양자 내지 시공자를 통해 하자보수를 받을 수 없다. 즉 자비로 보수해야 한다.

또한 하자보수 보증사들도 제척기간 내에 권리행사한 하자에 대해서만 보증대상으로 삼는 것으로 약관을 변경하였으므로 하자보수보증금을 기대하기도 힘들다.

때문에 A씨의 세대 욕실 타일이 전유하자의 담보책임기간인 인도일로부터 2년을 경과한 후에 탈락되었다면, A씨가 하자보수 의무자인 시공자 및 분양자에게 하자보수요청을 해도 담보책임기간이 경과됐으므로 보수할 수 없다는 답변을 받을 것이다.

그렇다면 A씨는 인도일로부터 2년 경과 후 타일 탈락에 대해서 분양자 내지 시공자의 부담으로 하자보수할 길이 없는 것인가?

답은 “반드시 그렇지는 않다”이다.

공동주택관리법에는 없지만 집합건물법에는 분양자 및 시공자의 구분소유자에 대한 기산일 이전 발생한 하자(분양계약 및 준공도면 등 약정된 성상 대비 미시공, 하향변경시공)의 하자담보책임을 부여하면서 담보책임기간을 5년을 부여하고 있다.

만일 A씨의 세대 욕실 타일 탈락의 원인이 타일 부착강도 부족으로 인한 것이라면 기산일 이전 하자로 분류되어 5년의 담보책임기간이 적용된다. 물론 타일 부착강도 부족은 부착강도 시험을 거쳐야 하기 때문에 단독으로 진행하기는 어렵고, 집단 소송 등을 통하여 진행할 수 있을 것이다. 타일 부착강도 시험은 일반적으로 몇 개의 샘플 개소를 시험하여 세대 타일 전체 중 불합격률에 해당하는 비율의 철거 후 재시공비용을 인정하고 있기 때문에 인정된다면 타일 한두장이 아닌 상당히 많은 수의 교체비용을 하자보수비로 받을 수도 있다. 

5년 기간 내라면 A씨는 이 비용을 받아 2년 경과 후 발생한 타일도 보수할 수 있을 것이다. 필자가 최근 진행한 상주의 한 아파트의 경우 샘플조사 결과 20%가 부착강도 부족으로 판명되어 전체 타일의 20%를 교체하는 비용을 인정받았다.

비슷한 예로 스프링클러 배관 누수 같은 경우는 필자가 진행한 전주의 한 아파트는 하자소송에서 분양자가 당시 법에 따른 배관 누수 하자담보책임기간 2년을 도과했기 때문에 분양자는 하자담보책임을 지지 않는다고 항변하였다. 

하지만 법원은 스프링쿨러 배관 화학시험 결과 배관자재 자체의 결함으로 인하여 누수가 발생한 것으로 나타났기 때문에 공동주택으로 일반적으로 요구되는 성능을 결여한 기산일 이전 하자로 분류하고 분양자의 하자담보책임을 인정하여 해당 자재가 사용된 스프링클러 배관 전체의 교체비용을 인정한 바 있다.

■ 우지연 건설 전문 변호사는 연세대학교 경영학과를 졸업하고 법무법인 해강 서울사무소 책임변호사로 10년째 아파트 하자소송을 전문으로 수행하고 있다. 액체방수 일정 두께 이상 시공, 스프링쿨러 전면 철거 후 재시공, 방근시트 미시공, 타일부착 강도 부족 전면철거 후 재시공 판결 등 굵직한 승소 판결들을 받았다. 현재 지능형 홈네트워크 기준 위반 관련 하자소송을 맡아 수행하고 있다.

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